Инвестиции в квартиру. У венгров есть альтернатива

Инвестиции в квартиру. У венгров есть альтернатива

Венгрия борется с процветающим рынком жилья. Чтобы отговорить мадзярцев от инвестирования в недвижимость, правительство Виктора Орбана предложило им чрезвычайно привлекательное предложение облигаций «плюс». Интерес к этим бумагам огромен.

При поиске квартиры в крупном польском городе может показаться, что цены растут головокружительными темпами. Утешением для них является то, что в этом отношении Польша на шаг отстает от Венгрии. В то время как в мегаполисах на Висле «М» дороже на десятки или около того процентов в год, в столице страны племянников рост еще больше. Отчет Kinght Frank «Global Residential Cities Index» показывает, что в третьем квартале прошлого года цены на квартиры в Будапеште росли самыми быстрыми темпами среди 150 крупных городов мира — на целых 24 процента в год.

Хотя трудно говорить об одном рынке недвижимости в данной стране — достаточно сравнить изменения цен в Варшаве и небольшом городке на восточной стене, где, вероятно, нелегко продать квартиру, не говоря уже о получении выгодной цены — Венгрия до недавнего времени на этом уровне дистанцировалась не только от Польши, но и от остального Евросоюза. Согласно данным, опубликованным Евростатом, за период с 1 квартала 2018 года по 1 квартал 2019 года количество местных жилых домов выросло на 17%. — Самый большой в ЕС.

Наконец, политики прислушались к комментариям макроэкономистов, опасавшихся последствий лопнувшего пузыря, и решили немного охладить раскаленный рынок. Но не кнутом, а морковью — правительство Виктора Орбана ввело специальные гособлигации «плюс» к розничным продажам. В стране, где основная процентная ставка центрального банка составляет 0,9 процента, прибыль от депозитов близка к этому уровню, а инфляция достигла 4 процентов, вкладчики могут зарабатывать почти 5 процентов в год «на чистоте», если они решат заморозить капитал на 5 лет. Инвестируя миллион форинтов (в настоящее время около 13 тысяч злотых), через пять лет они получат эту сумму обратно и около 270 тысяч форинтов, т.е. заработают около 270 тысяч форинтов. 3,5 тыс. зл. (включая реинвестиции под проценты, без реинвестирования они заработают почти 25%).

В первом полугодии процентная ставка по облигации «плюс» составляет 3,5 процента годовых, а в следующем году — 4 процента годовых. Затем, каждый год процентная ставка увеличивается на 0,5 п.п. и достигает 6 процентов на пятом году инвестиций. Налог с прибыли не взимается.

Основным недостатком предложения венгерских властей является фиксированная норма доходности. Между тем, реальная отдача от инвестиций также зависит от инфляции. Если цена быстро растет, покупатели все равно будут «в тылу». Это отличается от предложения Мадзярцев от польского правительства. Министерство финансов в Варшаве предлагает розничным клиентам несколько видов сберегательных облигаций — те, которые имеют дальнейший срок погашения (четыре и десять лет, а также ценные бумаги, проданные бенефициарам в размере 500+), имеют ставку доходности, зависящую от инфляции. Стоит также помнить, что форинт регулярно ослабевает по отношению к другим валютам, и сегодня он примерно на 8% слабее по отношению к евро, чем всего два года назад.

Однако до тех пор, пока рост цен, регистрируемый статистическими агентствами, не является резким, предложение Будапешта все еще превалирует над предложением польских властей. Самый близкий польский «четырехлетний» по срокам гарантии (а значит, более выгодный, чем банковский депозит) возврат на инфляцию ИПЦ + 1,25% маржа со второго года (первый год является фиксированным и составляет 2,4%). Вы должны заплатить 19% налог на прибыль. Между тем, средняя годовая процентная ставка по венгерским облигациям «плюс» составляет 4,94 процента. Вы можете безнаказанно отказаться от инвестиции в течение 5 рабочих дней после ежегодной выплаты процентов. Если кто-то хочет закончить сбережения в другой период, он должен учитывать потерю 0,25 процента вложенного капитала.

Неудивительно, что бумаги чрезвычайно популярны. С момента их запуска в июне прошлого года на их покупку было потрачено 3,5 триллиона форинтов, что эквивалентно сегодняшним 45 миллиардам злотых. Это ошеломляющая сумма. Для сравнения, в 2018 году это составляет 1/6 доходов всего сектора государственного управления. В Польше, где число жителей почти в четыре раза больше, чем в Венгрии, сберегательные облигации инвестируют почти 28 миллиардов злотых.

Огромная популярность «плюсовых» облигаций может вызвать серьезные опасения. Будут ли власти нести высокие расходы по обслуживанию долга? Доходность облигаций на оптовом рынке значительно ниже. Государственный долг Венгрии относительно высок по стандартам региона — он превышает 70% ВВП.

Кто покупает бумаги? И венгры, и иностранцы имеют на это право. Возможно, как и в Польше, это способ для богатых людей безопасно диверсифицировать свои кошельки, отсюда и огромный приток средств.

Разве предложение не поколеблет банковский сектор? Финансовые учреждения, работающие в условиях очень низких процентных ставок, не в состоянии предложить клиентам сопоставимые ставки доходности. В этой ситуации, не начнут ли мадзяровцы массово снимать деньги из банков?

По данным Евростата, уже на конец 2018 года на венгерские домохозяйства приходилось более 20% долга государственного сектора. В этом отношении только Мальта превзошла своих племянников. В Польше это было только 2 процента.

Правительство Виктора Орбана подчеркивает, что хочет еще больше увеличить эту долю и стать независимым от иностранного капитала. На конец 2018 г. 36,5% государственного долга приходилось на нерезидентов (в Польше — около 50%). Политики опасаются, что в ситуации экономического спада или усиления опасений по поводу состояния государственных финансов, иностранные инвесторы могут сбежать из Балатона со своим капиталом. Отсюда вытекает мысль о том, что долг должен перейти в руки домохозяйств, которым труднее обменять государственные ценные бумаги на иностранные активы и которые принимают решения медленнее, чем профессионалы с оптового рынка.

Первые эффекты от продажи гигантских «плюсовых» облигаций уже видны на рынке недвижимости. Предварительные данные Евростата показывают, что цены на жилье в Венгрии уже не самые высокие в ЕС. В третьем квартале накладные расходы на крышу были уже «всего» на 7,8% выше за год. Ранее, 5 лет назад, цены росли медленнее. Более того, по сравнению с предыдущим кварталом, квартиры стали тоньше (на 1,5%) — впервые за почти 6 лет.

Агенты по недвижимости видят явные изменения. Кароли Бенедик из Duna House, котируемый Bloomberg, утверждает, что «плюс» облигации оказали большое влияние на рынок жилья. Раньше «просто не было альтернативы инвестициям в недвижимость». — он говорит. Агентство сообщает, что в 3 квартале 2019 года. (т.е. уже после введения ценных бумаг в обращение) рыночные операции сократились более чем наполовину. Правительство Орбана ловит не менее трех зайцев за хвост — оно охлаждает рынок недвижимости, уменьшает зависимость от иностранного капитала и дает Венгрии шанс застраховаться от пожирающих сбережения инфляции. Польское правительство решает эти проблемы (или может быть вынуждено сделать это в ближайшее время). Будет ли у нас Будапешт в Варшаве? К сожалению, только в этой области шансы невелики — вкладчики должны довольствоваться текущим предложением сберегательных облигаций и, возможно, искать рекламное предложение.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Enter Captcha Here : *

Reload Image

Курс валют